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Experts immobiliers Experts bâtiment Diagnostiqueurs immobilier Experts agricoles et fonciers Géomètres experts
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L'expert immobilier est un professionnel indépendant dont le métier consiste à définir en toute impartialité et avec précision la valeur des biens immobiliers, des fonds de commerce ou d'entreprises. Sa connaissance du marché immobilier local lui permet d'établir des références pour déterminer la valeur vénale ou la valeur locative d'un bien immobilier d'habitation, agricole et forestier, de bureau, de loisir, d'un fonds de commerce, d'un bien artisanal ou industriel.
Les investigations entreprises pour réaliser sa mission permettent de rechercher, analyser et synthétiser l'ensemble des paramètres économiques, techniques, comptables, juridiques et fiscaux pour déterminer la valeur d'un bien au sein d'un marché parfois étroit et souvent spécifique :
=> En effectuant une visite du bien sur place, l'expert analysera :- sa composition
- son environnement
- sa valeur par rapport au marché
Pour ce faire, il constituera une base de données composée de références de ventes de biens immobiliers judicieusement sélectionnés dans le marché considéré.
Le rapport d'expertise remis au client fait suite à une méthodologie découlant des engagements pris dans la Charte de l'Expertise, et matérialisée par différents entretiens, visites et analyses.
=> Après avoir effectué une visite détaillée, l'expert étudiera les différents documents d'information (cadastre, servitudes, titres de propriétés, fiche d'immeuble ou de propriétaire, règlements et textes administratifs) nécessaires à une étude minutieuse. Il analysera le bien et le confrontera à ses références issues d'un marché analogue. Puis il rédigera un rapport rendant ses conclusions. Suivant la mission et le type de bien, le rapport doit comporter divers éléments, et notamment :- définition de la mission confiée et du type de bien concerné
- situation géographique du bien immobilier dans son environnement
- description physique du bien, affectation et état d'entretien
- contrôle de la superficie
- examen de la présence éventuelle de termites, d'amiante ou de plomb...
- analyse urbanistique, juridique et fiscale
- constat et recherche des servitudes
- appréciation qualitative, utilisation, conditions du marché
- étude du marché local
- application des méthodes
- évaluation finale, observations de l'expert
- conclusions
assurance Responsabilité Civile Professionnelle : Tout expert doit faire garantir sa responsabilité auprès d'une compagnie d'assurance, d'autant plus que sa responsabilité, conformément à la loi est fixée à 30 ans. Il s'agit
de garantir sa responsabilité civile d'exploitation et sa responsabilité civile professionnelle.
Les principes d'évaluation :
1) Les types de valeurs : il existe deux catégories de valeurs en matière de terrains et de bâtiments :
- les valeurs de marché (valeur vénale et valeur locative) -
- les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net)
La valeur vénale :
La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l'impulsion de 14 associations d'experts immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : "la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être
raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise".
La valeur locative : La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, en donne également la définition : "elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données".
La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité,
etc…).
La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.
Le coût de remplacement brut :
Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouve, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus.
Le coût de remplacement net :
Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.
2) Les méthodes d'évaluations : il existe 4 grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers
- l'estimation par comparaison (ou méthode par le marché) : elle consiste à déduire la valeur d'un bien de l'analyse du prix obtenu de la vente, récente, d'autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d'état, de situation, dits "références" ou "points de comparaison".
- L'estimation par capitalisation du revenu : elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu'il
procure (ou peut procurer).
- L'estimation par le coût de remplacement : elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette méthode est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens très spécialisées ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.
- Les méthodes dites "professionnelles" : Pour certains biens spécialisés tels que hôtels, cliniques, cinéma, théâtre…, la pratique professionnelle a dégagée des normes et méthodes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce.
La mission de l'expert
L'expert immobilier doit se faire préciser par son client sa mission : la lettre de mission doit indiquer de façon précise l'étendue de la mission, le délai de réalisation ainsi que le montant des frais et honoraires convenus.
La constitution de dossier
L'expert ne peut réaliser sa mission qu'avec la coopération du client, qui doit lui communiquer tous documents utiles.
Les frais et honoraires
C'est la rétribution convenable et suffisante payée par un tiers pour remplir les engagements pris vis à vis de l'expert immobilier pour la juste récompense de l'accomplissement de sa mission.
La rémunération de l'expert doit donc comprendre dans chaque affaire, les éléments suivants :
- Une participation aux dépenses du cabinet : secrétariat, amortissement du matériel, papeterie, loyer…
- Un remboursement des frais et débours engagés par l'expert : déplacement, correspondance, téléphone, photographie, frais de recherche…
- La rémunération du travail proprement dit : étude du dossier, visite des lieux, écoute et examen des dires, rédaction du rapport… Bien que le tarifs des honoraires soit libre, la grande majorité des experts fixent leur rémunération en fonction de vacations horaires, ce qui théoriquement paraît plus conforme à l'équité puisque l'expert est honoré en fonction du temps passé et non sur
la notion de valeur du bien, ce qui garantit le client de toute surenchère quant au prix.
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L’expert est un technicien averti que l’on peut qualifier de généraliste de la construction.
Il en existe à ce jour prés de 2000 en France mais seulement quelques centaines sont agréés.
Il possède donc plusieurs années d’expérience et de pratique (au moins 10 ans) dans les différentes techniques et fonctions du bâtiment. Il a suivi des formations très spécifiques et régulières et est capable de réaliser un état de l'ensemble des pathologies et des remèdes pour le bâtiment.
Il est souvent reconnu et missionné par différents organismes :
- Communauté Européenne
- Ministères
- Tribunaux
- D.D.A.S.S.
- Collectivités locales ,régionales et territoriales
- Clients industriels et privés
- Il doit avant tout, être impartial, objectif et juste.
- Il a souvent prêté serment.
- Il respecte toujours la déontologie des experts.
- Il refuse toujours l’ensemble des missions dans lesquelles il n’existerait pas une notion de totale indépendance.
- Il est le garant d’une prestation correctement réalisée dans les règles de l’art et au prix le plus juste.
L’expert technique en bâtiment est à la fois le gendarme et le médecin de la construction permettant d’éviter toutes dérives, infractions ou maladies qui coûtent toujours très cher au client.
L’expert a tout d’abord un rôle et un devoir de conseil plus préventif que curatif. Il se doit donc de conseiller toujours au mieux techniquement et financièrement sa clientèle et sera donc toujours un excellent conseiller.
Il anticipe toujours sur les réels besoins et proposera toujours les techniques les plus adaptées et les plus fonctionnelles.
Dans le cadre d’expertises pour les tribunaux, l’expert est mandaté par le juge afin de l’éclairer dans la résolution des problèmes techniques. Il intervient donc dans un contexte conflictuel et curativement.
Il est toujours préférable d’intervenir dans un contexte amiable et préventivement, permettant de faire gagner du temps et de faire économiser de l’argent à notre clientèle.
L’expert doit veiller au respect des normes et de la réglementation en vigueur, ainsi qu’a la conformité du cahier des charges et des plans.
Il doit également assurer et faire respecter le meilleur rapport / prix pour son client.
Il protège et renseigne ses clients, le public et les travailleurs sur les éventuelles nocivité et produits dangereux.
L’expert fera avec vous le choix de "l’entreprise", de la technologie à employer, des matériaux à mettre en œuvre et du coût le mieux adapté de l’ensemble.
L’expert fera le check-up détaillé et précis de vos bâtiments et de votre patrimoine .
Il analysera exactement vos coûts d’exploitation et de maintenance et vous proposera les meilleures solutions qui optimiseront et diminueront vos factures.
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Le rôle d’un expert en diagnostic immobilier, également appelé diagnostiqueur, est d'analyser le bien qu'il visite et de certifier son état de conformité.
Il se déplace chez les propriétaires vendeurs de biens et effectue tous les diagnostics obligatoires et ceux qui peuvent apporter des informations utiles à la vente. Ses diagnostics ont valeurs de certificat. Ils constitueront le dossier de garanties de la valeur des biens à vendre. Ces certificats sont présentés aux acquéreurs potentiels des biens immobiliers lors de la signature de promesse de vente.
Les diagnostics immobiliers obligatoires :
Le vendeur d’un bien est tenu de fournir à l’acquéreur un certain nombre de certificats techniques. Il fait appel à un diagnostiqueur en biens immobiliers pour faire examiner ses installations intérieures et extérieures. Plusieurs diagnostics doivent être obligatoirement produits avant la signature de la promesse de vente.
Les diagnostics obligatoires rendent compte des risques d’exposition au plomb, à l’amiante, de la présence éventuelle de termites, ainsi que les risques naturels, technologiques ou sismiques (pour les biens situés dans une zone couverte par un plan de prévention de ces risques).
A partir du 1er juillet 2006, un certificat de performance énergétique viendra s'ajouter à cette liste. Ce certificat, à valeur informative, destiné à l'acquéreur, lui permettra d'évaluer les dépenses liées aux consommations d'énergie. La sécurité des installations intérieures au gaz naturel datant de plus de qunize ans devrait, très prochainement, faire l'objet d'un certificat obligatoire et sera, par conséquent, intégrée aux documents à fournir.
Pour faciliter les démarches des vendeurs de biens, un dossier unique verra rapidement le jour. Ce document unique regroupera l’ensemble des certificats à présenter lors de la signature de la promesse de vente.
Zoom sur les diagnostics techniques à fournir :
1 - Le diagnostic de métrage
La loi du 18 décembre 1996, dite loi carrez, a pour but de porter à la connaissance de l’acquéreur la surface exacte du bien qu’il souhaite acquérir. Le vendeur doit garantir à l’acquéreur une surface précise à 5% près. A défaut, ce dernier pourra, dans un délai de 12 mois suivant la date du certificat, obtenir une diminution proportionnelle du prix, voire l'annulation de l’acte de vente. Cette loi s'applique à chaque vendeur d'un lot de copropriété à usage d’habitation d'au moins 8 m². Sont également concernées les maisons individuelles en copropriété. En revanche, les caves, garages et parkings sont exclus du métrage.
2- Le diagnostic plomb : lutte conte le saturnisme
La réalisation d'un état d'accessibilité au plomb (CREP depuis le 26 avril 2006) est rendue obligatoire par le Code de la Santé publique. Il concerne les constructions datant d'avant 1948 et doit être réalisé moins d’un an avant la signature de l’acte de vente d’un bien immobilier dont l'usage est l’habitation. Les immeubles situés dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par arrêté préfectoral sont également soumis à ce diagnostic. Le propriétaire du bien peut se renseigner en préfecture (auprès de la direction départementale de l'équipement) ou en mairie pour connaître la zone où se situe son logement..
Sur le terrain, le diagnostiqueur utilise un appareil à fluorescence X pour mesurer la teneur en plomb des murs et plafonds. La concentration de plomb ne doit pas excéder 1mg/cm².
Le manquement à cette obligation entraîne une sanction pénale (1 an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende). S’ajoute à cela une sanction civile qui oblige le propriétaire du bien à prendre à sa charge les travaux qui s'avéreraient nécessaires, même si ceux-ci sont diagnostiqués par l’acquéreur.
3- Le diagnostic amiante :
Toujours selon le Code de la Santé Publique, le dossier technique amiante (DTA) est obligatoire. Il doit être réalisé par les propriétaires. Sont concernés les immeubles collectifs et maisons individuelles construirent avant le premier juillet 1997. La recherche d’amiante vise principalement les dalles de sols, les faux plafonds et les revêtements muraux susceptibles de contenir des matériaux d'isolation thermique, phonique et anti-feu. Ce type de diagnostic doit également être réalisé par les propriétaires dont les biens sont destinés à l'exercice d'une activité professionnelle.
Le dépistage de l'amiante est effectué par un expert muni d'une attestation de compétence et spécialement assuré (assurance de responsabilité civile professionnelle) pour cette mission. Le diagnostiqueur de biens immobiliers fait parti de ces experts. Le diagnostiqueur prélèvera un échantillon qu’il fera analyser par un laboratoire certifié. Si les résultats révèlent la présence d’amiante, le propriétaire du bien disposera d'un délai de 3 ans pour effectuer les travaux nécessaires. Une clause au contrat de vente peut prévoir qui, du vendeur ou de l'acquéreur prendra en charge ces travaux. En tout état de cause et à défaut d'être exécutés avant la vente, la charge dex travaux fera l'objet d'une négociation entre le propriétaire du bien et les acquéreurs.
4- Le diagnostic termites et les insectes xylophages :
Le diagnostic d'un état parasitaire est obligatoire dès lors que le bien immobilier est situé dans une zone contaminée ou susceptible de l’être par les termites. Ce diagnostic doit être effectué par un professionnel agréé, trois mois avant la vente du bien et se conformer à un modèle fixé par l’arrêté du 03 août 2000. Le diagnostic permet de déterminer si le bien vendu est infesté ou non par les termites et d'évaluer le cas échéant le niveau d'affectation. La loi du 18 juin 1999, le décret du 3 juillet 2000 et l'arrêté du 10 août 2000 obligent tout habitant ou occupant d'un bien immobilier à déclarer en mairie la présence de termites dès que celui-ci en a connaissance.
L’absence de diagnostic parasitaire n’empêchera pas la vente du bien immobilier, mais si la présence de termites se révèle positive après la vente, le vendeur sera tenu pour responsable de vices cachés.
5- Le diagnostic performance énergétique :
Depuis le 1er novembre 2006, le vendeur et le constructeur d'un bien immobilier devront remettre à l'acheteur un diagnostic sur la performance énergétique. Ce diagnostic, à valeur informative, évalue la quantité d'énergie consommée pour une utilisation standardisée de l’habitation. Il n'a qu'une valeur informative. Cet état devra dater de moins de 10 ans avant la vente du bien. Il sera accompagné de recommandations afin d'améliorer les performances.
6- Le diagnostic risque naturel et technologique :
A partir du 1er juin 2006, tout vendeur d'un bien immobilier situé dans une zone sismique ou couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles, a pour obligation de délivrer un rapport sur l'état des risques naturels et technologiques, datant de moins de six mois. Les modalités d'application de ce diagnostic seront communiquées à la date d'entrée en vigueur de cette nouvelle loi.
Si l'acquéreur du bien ne dispose pas, à la date de l'achat, du rapport du diagnostic des risques naturels ou technologiques, il peut porter l'affaire en justice afin dénoncer les résolutions du contrat ou de demander au juge une diminution du prix du bien.
7- Le diagnostic d’installation au gaz naturel :
L’article 17 de la loi du 03 janvier 2003 prévoit l’obligation de faire diagnostiquer l'état de l'installation de gaz. Ce diagnostic est rentré en vigueur depuis le 1er novembre 2006. Ce diagnostic concerne la vente des biens immobiliers à usage d’habitation comportant une installation de gaz naturel dont l'équipement est âgé de plus de 15 ans.Ce diagnostic devra être réalisé moins d’un an avant la vente du bien.
Tarifs :
Qu'il s'agisse du certificat de mesurage ou des diagnostics techniques, les tarifs proposés par les experts et les sociétés d'expertise varient selon la nature du bien : appartement ou maison. individuelle, et la surface du logement.
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Un géomètre-expert est un professionnel exerçant généralement en indépendant, sa mission consiste à identifier, mesurer, délimiter, évaluer une propriété immobilière qu’elle soit publique, privée, bâtie ou non, tant à la surface qu'en sous-sol, ainsi que les travaux qu'on y exécute. Il gère les enregistrements de ces propriétés et des droits réels qu’y sont attachés. Il peut être amené à étudier, préparer et piloter l'aménagement ou l'amélioration foncière, rurale ou urbaine d’une propriété immobilière. Ses compétences regroupent des connaissances en matières de sciences techniques, juridiques, économiques, agricoles et sociales.
Quelles sont leurs activités ?
Délimiter et optimiser un patrimoine sont les tâches principales d’un géomètre-expert. Il utilise trois ordres de compétences : compétences conceptuelles et techniques, compétences juridiques et foncières ainsi qu’immobilières, compétences d’expertises accompagnées de connaissances du marché immobilier.
Les champs d’investigation d’un géomètre-expert sont divers et variés. Il est le seul habilité à délimiter des biens fonciers. Il est chargé de décrire un territoire par relevés topographiques (levers de terrains, réalisation de plans et production d’informations géographiques), d’aménager les espaces urbains et ruraux.. Il a une parfaite connaissance des politiques foncières et peut être missionné pour être le maître d’œuvre d’un projet.
Il conseille aussi les propriétaires sur leur titre de propriété, la mitoyenneté, la division foncière et les servitudes. Il a la charge des mises à jour et des conservations des données concernant les délimitations et les consistance des propriétés foncières.
Il existe quatre grandes familles de géomètres :
1 - Géomètre opérateur est un agent technique qui assiste le géomètre-expert dans le cadre des travaux liés aux estimations des biens,
2- Géomètre expert, lui, exerce en profession libérale,
3 - Géomètre fonctionnaire est un employé d'une collectivité locale ou d'une administration,
4- Géomètre d'entreprise est employé par une entreprise qui réalise des travaux publics. Il existe trois catégories de géomètres d’entreprise :
Les 3 sous-familles de géomètres d’entreprise :
Technicien
Il est chargé de mesurer et de fixer les limites de propriété, d’établir des relevés de plans topographiques et géographiques, d’étudier les sous-sols, de préparer les travaux d'implantation, d'aménager et d'assainir.
Juriste
Il doit estimer de la valeur des biens, régler les litiges qui opposent des propriétaires aux locataires.
Concepteur
Il est amené à organiser les projets d'aménagement : routes, quartiers, zones de loisirs, etc.
Les géomètres-experts sont régis par :
La loi du 7 mai 1946 confie la délimitation des biens fonciers aux géomètres-experts. Ils sont, par conséquent, les garants au respect de la propriété et des biens fonciers.
L’ensemble des professionnels de la géométrie et de l’expertise sont soumis à une réglementation très stricte de compétence (diplôme d'ingénieur géomètre BAC + 5, diplôme de géomètre-expert foncier DPLG) et de déontologie professionnelle.
Loi du 7 mai 1946 : (joindre le document : loi du 7 mai 1946_géomètres experts)
Article 1er: « Le géomètre-expert est un technicien exerçant une profession libérale qui, en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle : 1° Réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d'échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière ... ».
Article 2 :« Peuvent seuls effectuer les travaux prévus au 1° de l'Article 1er les géomètres-experts inscrits à l'Ordre... ».
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Des spécialités et champs de compétences :
Voici la liste des différentes spécialités d'experts proposées sur l'annuaire; cliquer sur une spécialité pour afficher ses categories associées sur l'annuaire avec leurs descriptions.
Ancienneté Domaine(s) concerné(s) Famille Mobilité Nature des biens expertisés Nombre d'experts du cabinet Qualification profesionnelle Services proposés
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Nombre d'années d'expérience de l'expert ou de son cabinet
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| Catégories associées à cette spécialité : |
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Choix d'experts-conseils en bâtiment (Index général)
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| Catégories associées à cette spécialité : |
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Adaptation de domiciles aux personnes handicapées ou en perte d'autonomie
Qualité d'air, moisissures, polluants
L'analyse de la qualité d'air devrait être faite par un technologue ou un ingénieur spécialisé en mécanique du bâtiment. Celui-ci recommandera les tests nécessaires, qui seront exécutés par des laboratoires spécialisés, pour ensuite faire les recommandations techniques d'assainissement de l'air selon les résultats obtenus.
Arbitrage et médiation pour règlement de conflit
Lorsque survient un conflit entre un consommateur et un entrepreneur, les avocats de chaque partie peuvent s'entendre avec leur client pour choisir un arbitre/médiateur qui aura plus ou moins le même rôle qu'un juge pour résoudre le conflit, mais à moindres frais.
Pyrite, asphalte, béton : analyse de matériaux
Avocats et notaires: droit immobilier
De manière générale, je recommande des avocats qui cherchent la conciliation et des notaires qui oeuvrent de manière préventive. Je crois qu'une entente hors cour décevante est souvent préférable à un bon procès. J'encourage donc les avocats qui cherchent à rapprocher les parties pour une entente hors cour rapide contrairement à ceux qui aiment étirer les causes et leurs honoraires.
Champs électromagnétiques: analyse et correction
La circulation de l'électricité dans les fils et les appareils électro-ménagers provoque des champs magnétiques qui peuvent nuire à la santé des occupants lorsqu'ils sont trop élevés. Certaines personnes sont hypersensibles aux champs électromagnétiques. Leur résidence doit alors être conçue pour réduire l'effet électromagnétique.
Chauffage, ventilation, climatisation et plomberie
Que ce soit pour vérifier la conformité d'un système ou pour trouver une solution à un problème, il est souvent préférable d'engager un expert indépendant qui ne vend pas d'équipements.
Poêles,foyers, cheminées: conformités
Un poêle ou un foyer endommagés ou non conformes aux normes de sécurité actuelles est une source potentielle d'incendie. Ces experts pourront vous donner l'heure juste sur la conformité et l'état de vos équipements.
Sécurité et conformité aux codes de construction
Avocats et notaires: droit immobilier
De manière générale, je recommande des avocats qui cherchent la conciliation et des notaires qui oeuvrent de manière préventive. Je crois qu'une entente hors cour décevante est souvent préférable à un bon procès. J'encourage donc les avocats qui cherchent à rapprocher les parties pour une entente hors cour rapide contrairement à ceux qui aiment étirer les causes et leurs honoraires.
Analyse environnementale: sols contaminés, nappe phréatique, etc
Copropriétés: plan d'entretien préventif
Estimation des coûts
Domotique et polycâblage
Analyse environnementale: sols contaminés, nappe phréatique, etc
Infiltrations d'eau: murs, toits, fondations, portes et fenêtres
Analyse environnementale: sols contaminés, nappe phréatique, etc
Évaluateurs agréés: évaluation de la valeur marchande
L'évaluateur agréé est le seul professionnel de l'immobilier qui n'a aucun intérêt dans l'établissement de la juste valeur marchande d'une propriété. Une évaluation immobilière peut servir à de nombreuses autres fins: pour l'obtention d'un prêt hypothécaire, pour des fins d'assurance, d'expropriation, de contestation de taxes ou le partage d'un patrimoine familial.
Fissures sêcheresse construction, conseils en consolidation des sols d'assise
Fondations et structure: analyse
Gestion de projet: maison neuve
Le gestionnaire de projet est un consultant professionnel qui supervise la planification et la construction d'une maison neuve.
Il est un représentant des propriétaires auprès des entrepreneurs spécialisés. Son mandat est de faire la gestion des travaux de A à Z. Sa rémunération est généralement un pourcentage du coût des travaux variant de 8 à 15 % selon la dimension et la difficulté du projet. Dans certains cas, la réalisation d'une maison par un gestionnaire de projet peut être plus économique que par le biais d'un entrepreneur général.
Infiltrations d'eau: murs, toits, fondations, portes et fenêtres
Experts en isolation, étanchéité à l'air et efficacité énergétique
ÉNERGUIDE et INFILTOMÉTRIE: Le programme ÉnerGuide de Ressources naturelles Canada peut aider les propriétaires de maisons unifamiliales à diagnostiquer les problèmes d'étanchéité de leur maison et à connaître les solutions les plus appropriées. Au Québec, c'est l'Agence de l'efficacité énergétique qui est la mandataire du programme ÉnerGuide. Une évaluation de l'étanchéité de votre maison est faite par un test d'infiltrométrie. Cette expertise est réalisée par des conseillers compétents et impartiaux formés et suivis par l'Agence de l'efficacité énergétique.
THERMOGRAPHIE: Comme autre façon d'évaluer les pertes d'énergie, il est possible de prendre une photographie infrarouge des murs extérieurs pour mesurer les températures des surfaces et visualiser les points faibles de l'isolation.
Insonorisation et acoustique
Inspection préachat de maisons existantes
Inspection pré-réception des maisons neuves
Insonorisation et acoustique
Maisons ancestrales
Maisons saines: pour les occupants et l'environnement
De manière générale, on appelle "maison saine" une habitation dont les matériaux sont peu polluants pour l'air intérieur et dont la ventilation mécanique permet une bonne aération de chaques pièces de la maison. Les maisons saines ont aussi un impact environnemental, étant conçues pour réduire les besoins énergétiques et les déchets polluants. D'autres aspect comme la réduction des champs électromagnétiques dans les pièces, la filtration microscopique HEPA, l'ionisation de l'air, la réduction des produits d'entretien polluants sont d'autres aspects plus spécifiques répondants aux besoins de chaque occupant.
Qualité d'air, moisissures, polluants
L'analyse de la qualité d'air devrait être faite par un technologue ou un ingénieur spécialisé en mécanique du bâtiment. Celui-ci recommandera les tests nécessaires, qui seront exécutés par des laboratoires spécialisés, pour ensuite faire les recommandations techniques d'assainissement de l'air selon les résultats obtenus.
Murs, toits, fenêtres et planchers
Les experts-conseils sont très utiles pour avoir un avis objectif sur l'état d'un mur de briques ou d'un toit. Ils peuvent aussi vérifier la conformité de l'installation de fenêtres ou la qualité de pose d'un plancher de bois franc ou de céramique. De manière générale se sont surtout les architectes, les technologues et les inspecteurs qualifiés qui peuvent bien vous informer sur ces sujets.
Plans et design de construction
Plans et design de rénovation
Plans de structure et fondation
Murs, toits, fenêtres et planchers
Les experts-conseils sont très utiles pour avoir un avis objectif sur l'état d'un mur de briques ou d'un toit. Ils peuvent aussi vérifier la conformité de l'installation de fenêtres ou la qualité de pose d'un plancher de bois franc ou de céramique. De manière générale se sont surtout les architectes, les technologues et les inspecteurs qualifiés qui peuvent bien vous informer sur ces sujets.
Pyrite, asphalte, béton : analyse de matériaux
Qualité d'air, moisissures, polluants
L'analyse de la qualité d'air devrait être faite par un technologue ou un ingénieur spécialisé en mécanique du bâtiment. Celui-ci recommandera les tests nécessaires, qui seront exécutés par des laboratoires spécialisés, pour ensuite faire les recommandations techniques d'assainissement de l'air selon les résultats obtenus.
Qualité d'air, moisissures, polluants
L'analyse de la qualité d'air devrait être faite par un technologue ou un ingénieur spécialisé en mécanique du bâtiment. Celui-ci recommandera les tests nécessaires, qui seront exécutés par des laboratoires spécialisés, pour ensuite faire les recommandations techniques d'assainissement de l'air selon les résultats obtenus.
Sécurité et conformité aux codes de construction
Sécurité incendie
Analyse de sols : qualités techniques et capacités portantes
Fondations et structure
Thermographie infrarouge
Murs, toits, fenêtres et planchers
Les experts-conseils sont très utiles pour avoir un avis objectif sur l'état d'un mur de briques ou d'un toit. Ils peuvent aussi vérifier la conformité de l'installation de fenêtres ou la qualité de pose d'un plancher de bois franc ou de céramique. De manière générale se sont surtout les architectes, les technologues et les inspecteurs qualifiés qui peuvent bien vous informer sur ces sujets.
Contre-expertise pour vices cachés
Les nouveaux propriétaires ont parfois la mauvaise surprise de découvrir un vice de construction après avoir aménagé dans leur maison. Il faut alors déterminer si le vice était apparent et que l'inspecteur en bâtiment ne l'a pas remarqué ou si le vice était caché. Pour faire la preuve de la négligence de l'inspecteur ou de la présence du vice lors de l'achat, il vous faut un expert en bâtiment expérimenté dans les causes juridiques.
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Il existe quatre grandes familles de géomètres :
1 - Géomètre opérateur est un agent technique qui assiste le géomètre-expert dans le cadre des travaux liés aux estimations des biens,
2- Géomètre expert, lui, exerce en profession libérale,
3 - Géomètre fonctionnaire est un employé d'une collectivité locale ou d'une administration,
4- Géomètre d'entreprise est employé par une entreprise qui réalise des travaux publics. Il existe trois catégories de géomètres d’entreprise :
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| Catégories associées à cette spécialité : |
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Géomètre d'entreprise est employé par une entreprise qui réalise des travaux publics
Géomètre expert exerce en profession libérale
Géomètre fonctionnaire est un employé d'une collectivité locale ou d'une administration
Géomètre opérateur est un agent technique qui assiste le géomètre-expert dans le cadre des travaux liés aux estimations des biens
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La mobilité de ce profesionnel dans sa région et dans les autres régions.
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Mobile dans son département
Mobile dans le(s) département(s) limitrophe(s) à son département d'origine
Mobile sur toute la France
Mobile dans sa région
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Nature des biens expertisés
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Copropriétés
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Immobilier Agricole et Forestier
Immobilier Commercial
Immobilier d'Entreprise
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Qualification professionnelle et diplôme de l'expert
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Membre de l'Association Française des Ingénieurs, Concepteurs et Réalisateurs Industriels (AFICRI)
Membre de l'Association Française des Sociétés d'Expertise Immobilière (AFREXIM)
Membre de l'Institut Français de l'Expertise Immobilière (IFEI)
Membre de l'Ordre des Géomètres-Experts (OGE)
Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de Belgique (CIBEX)
Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF-FNAIM)
Membre de la Compagnie des Experts en Estimations Immobilières près la Cour d'appel de Paris (CEEICAP)
L’admission à la Compagnie Nationale des Experts Immobiliers repose sur l’instruction d’un dossier de candidature et sur une enquête, qui seront menées par une Commission d’Admission, suite à un parrainage par au moins deux Experts Membres de la C.N.E.I.
Les Experts membres de la C.N.E.I. sont complètement indépendants et exercent leur activité dans les domaines de compétence indiqués sur leurs sites.
Cette indépendance est un gage d’impartialité et permet d’éviter toute prise de position tendancieuse ou de complaisance.
Les Experts de la C.N.E.I. sont soumis à des règles de déontologie très strictes définies par la Charte de l’Expertise en évaluation immobilière.
Sur le modèle de la plupart des Compagnies d’Experts, ils constituent un groupe soudé et homogène.
Ils appliquent des méthodes de travail et produisent des rapports d’expertise parfaitement définis qui sont un gage de leur sérieux et de leur compétence.
Enfin, le montant de leurs honoraires leur permet de garantir leur indépendance tout en restant dans les limites des prix pratiqués dans cette activité.
Membre de la Compagnie Nationale des Experts Judiciaires en Estimations Immobilières (CNEJ)
Membre de la Confédération des Experts Agricoles, Fonciers et Immobiliers (CEAFI)
Membre de la Fédération Nationale des Chambres d'Experts et Experts Judiciaires (EEFIC)
Membre du Conseil Supérieur du Notariat - Institut Notarial de l'Immobilier (CSN)
Rattaché à un syndicat
Rattaché à une association
Rattaché à une coopérative
Rattaché à une fédération
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Les services dispensés par cet expert
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Attestation de conformité pour l'obtention du prêt à taux zéro.
C'est un état des lieux relatif à la conformité du logement, aux normes de surface et d’habitabilité qui doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d’une assurance professionnelle. Cet état des lieux est conservé au dossier de prêt. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l’octroi de l’avance est subordonné à leur réalisation.
Un service pour qu'un professionnel apporte un conseil sur tous problèmes surgis en cours de chantier.
Le détail du service dépend de la nature des travaux.
Un service pour ne pas se tromper d'entreprises et de prix.
Que comprend ce service ?
- Vérification de l'adéquation des devis avec les travaux envisagés,
- Appréciation sur les prix des devis.
Comment est-il réalisé ?
- Un rendez-vous sur le lieu des travaux avec un expert bâtiment,
- La rédaction d'un rapport.
Ce qu'il faut savoir :
La loi du 3 janvier 2003, relative à la sécurité des piscines entre en application. Elle a pour objectif de réduire le nombre de noyades dans les piscines privées, en particulier les noyades de jeunes enfants.
- Depuis le 1er janvier 2004, les piscines privées nouvellement construites, à usage individuel ou collectif, doivent être pourvues d'un dispositif de sécurité visant à prévenir les risques de noyade.
- Le 1er mai 2004, les piscines existantes des habitations données en location saisonnière devront également être pourvues d'un tel dispositif.
- Le 1er janvier 2006, toutes les autres piscines existantes devront être équipées.
Sont concernées les piscines privées à usage individuel ou collectif C'est-à -dire les piscines familiales, des centres et clubs de vacances, des hôtels, des gîtes ruraux, des campings, etc... de plein air, dont le bassin est enterré ou semi-enterré
Ne sont pas concernées :
- Les piscines situées dans un bâtiment.
- Les piscines posées sur le sol, gonflables ou démontables.
- Les «établissements de natation» (piscines visées par la loi du 24 mai 1951), qui font l'objet d'une surveillance par un maître sauveteur.
Il convient d'installer un dispositif ou, si il en existe un, de vérifier si ce dispositif de sécurité est conforme aux normes prévues.
Quatre dispositifs bénéficient d'ores et déjà de normes
- barrières (norme NF P 90-306)
- alarmes (norme NF P 90-307)
- couvertures (norme NF P 90-308)
- abri (norme NF P 90-309)
L'attention de ceux qui ont installé des dispositifs (clôtures, couvertures pour la propreté, volets roulants, etc.) avant la mise au point de ces normes, est appelée sur les risques éventuels d'inadaptation de leur dispositif à la prévention des risques de noyade, et donc sur l'illusion de sécurité qu'ils pourraient donner.
Contrôles :
Nous pouvons effectuer un contrôle du respect de la sécurité de votre piscine, mais aussi du respect des normes imposées.
"Pour tous les immeubles bâtis, collectifs ou individuels, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997, un état indiquant la présence ou l’absence d’amiante dans l’immeuble doit être annexé aux promesses et actes de vente. Le vendeur qui ne respecte pas cette obligation devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence d’amiante dans l’immeuble.
Un diagnostic amiante est sans durée de limite."
Diagnostic de performance énergétique (DPE): Une étiquette énergie pour acheter son logement
Depuis le 1er novembre 2006, la réalisation d’un diagnostic énergétique est obligatoire lors de la vente d’un bien.
Parce que la facture d’énergie pèse directement sur le pouvoir d’achat des ménages français, le ministère de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement a publié le vendredi 15 septembre, avec le ministère délégué à l’industrie, le décret permettant la réalisation des diagnostics de performance énergétique dans les bâtiments.
Ces diagnostics réalisés par des professionnels permettront d’identifier les consommations prévisionnelles d’énergie des logements et des bâtiments mis en vente. La lecture du diagnostic de performance énergétique sera facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l’utilisation de la double étiquette suivante :
- une étiquette pour connaître la consommation d’énergie (comme pour l’électroménager et désormais les voitures)
- une étiquette pour connaître l’impact de ces consommations sur l’effet de serre
DPE : Beaucoup de questions sur son fonctionnement
A chaque arrivée d’un diagnostic, les inquiétudes fusent. Le DPE ne fait pas exception à la règle. Replaçons-le d’abord dans son contexte. On ne peut nier la crise écologique que nous traversons. Les climatologues sont quasi unanimes sur l’enjeu majeur que représente la diminution des émissions de gaz à effet de serre pour notre génération mais surtout pour les générations futures. Or, de quels moyens d’information disposons nous pour agir ? Peu ou, tout du moins, pas encore assez. Le DPE fait partie de ces rares outils.
De plus, de nombreuses mesures liées à l’isolation ou aux équipements de chauffage, dont le coût est inférieur à 1000 euros, permettent aujourd’hui d’économiser plusieurs centaines d’euros dès la première année. 60% des ménages français peuvent facilement réduire de 20 ou 30 % leur facture d’énergie. Le DPE, compte tenu de l’objectif qu’il poursuit, devrait donc être vécu par tous comme une véritable opportunité. A terme, il permettra d’améliorer la qualité du parc immobilier... et donc sa valorisation.
Quels types d’informations sont obtenus après la réalisation du DPE ?
On obtient un cahier des charges écologique. Son objectif étant de fournir une estimation chiffrée en euros des consommations prévisionnelles d’énergie du logement, assortie de deux étiquettes graduées de A (bonne performance) à G (performance médiocre) : l’une indique la consommation d’énergie (comme pour l’électroménager et les voitures), l’autre l’impact de ces consommations sur l’effet de serre. L’acquéreur, et bientôt le locataire, seront ainsi informés des caractéristiques thermiques de leur logement : chauffage, production d’eau chaude, ventilation, isolation, etc.… En même temps, ils seront sensibilisés à l’évaluation de la quantité de gaz à effet de serre émis parla consommation énergétique du bien. Il donnera aussi un ordre de grandeur du coût des travaux ou des équipements les plus efficaces pour économiser l’énergie, les économies de consommation réalisables en kilowattheures, l'évaluation des économies financières potentielles, le niveau du temps de retour sur investissement, le crédit d'impôt dont le futur occupant peut bénéficier, des conseils de gestion et de bon usage de l'énergie. La durée de validité du diagnostic reste à fixer, mais le projet prévoit une durée de 10 ans.
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Quelle est la valeur des informations contenues dans le DPE ?
Conformément à l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation. « l’acquéreur ne pourra se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic, qui a donc une valeur informative et incitative ». Autrement dit le vendeur doit tenir ce diagnostic à disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande à l’acheteur. Mais il ne peut voir sa responsabilité engagée quant aux informations fournies.
A qui s’adresser pour un réaliser ce nouveau diagnostic ?
Jusqu’au 1er novembre 2007, vous pourrez faire appel à un technicien qualifié, affilié aux mêmes entreprises réalisant les diagnostics actuellement obligatoires. Après cette date, il faudra faire appel à un professionnel indépendant, titulaire d’une certification de compétence sur le diagnostic.
Le DPE et la location : encore des incertitudes !
Les dispositifs précis concernant le diagnostic de performance énergétique pour la location ne sont pas encore définis dans le détail, dans la mesure où les décrets, circulaires et arrêtés correspondants ne sont pas encore parus au Journal Officiel.
Diagnostic des installations éléctriques
Le contrôle thermographique des installations électrique selon le cahier des charges Apsad D19 permet d'obtenir la déclaration Q19 demandé par votre assureur.
Ce contrôle comprend :
- l'identification des anomalies électriques,
- l'évaluation des risques liés à l'environnement.
Diagnostic gaz (contrôle des installations intérieures gaz des immeubles de + de 15 ans)
Humidité dans un batiment
Dans un local fermé, l'air respiré doit être propre et sain.
Humidité dans un batiment
Le taux d'humidité relative idéal pour le confort des êtres humains doit être compris entre 45 et 65 %.
Moins de 45 % la respiration devient difficile, au dessus de 65 % le corps réagit mal (toux, allergies, rhumatismes)
Même si les deux sont liées, il faut distinguer l'humidité dite de surface (dans les murs, le sol ou les plafonds), de l'humidité dans l'air (hygrométrie de l'air).
C'est le plus souvent l'excès d'humidité qui altère l'air que l'on respire et pose des problèmes de santé qui fait agir les occupants.
Pour lutter efficacement un diagnostic s'impose, car
les causes sont multiples et à chaque origine existe une solution adaptée.
Diagnostic Plomb : Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
Ce qu'il faut savoir :
Le vendeur d’un bien immobilier construit avant le 1er janvier 1949, doit obligatoirement faire procéder préalablement à une recherche relative aux risques d'accessibilité au plomb (Décret N° 99- 484 du 09/06/1999 et loi N° 2004-806 du 09/08/2004),
Les professionnels de la vente (agents immobiliers et notaires) exigent que ce diagnostic soit effectué avant la signature du compromis pour éviter les vices de forme de ce pré contrat.
Légalement, la certification doit être établie depuis moins d'un an avant la date de signature de l'acte authentique.
Le diagnostic ne porte actuellement que sur les peintures utilisées dans le bâtiment sur les menuiseries, les murs et plafonds.
Nous effectuons une détection à l’aide d’un appareil agréé à fluorescence X.
A partir du 11 Août 2008, ce diagnostic devra également être réalisé avant toute mise en location d’un immeuble construit avant le 1er janvier 1949.
Validité du diagnostic : Définitif en l'absence de plomb.
Quand doit-on effectuer un diagnostic technique ?
· Avant un achat
· Après travaux ou construction
· Pour planifier la gestion d'un patrimoine immobilier
1 ) Avant un achat :
Avant d'acquérir un immeuble, ou un logement, vous désirez connaître :
- L'importance de l'investissement à prévoir, en cas de travaux nécessaires
- L'état de solidité du bâtiment
- Les possibilités d'aménagement envisageables
- Les mesures d'hygrométrie et d'humidité
Le diagnostic technique SRU du bâtiment avant mise en copropriété de l'immeuble de plus de 15 ans (articles 78 à 80 de la loi SRU du 13/12/2000)
La conformité de l'immeuble à acquérir vis-à -vis de l'article R331-69 du Code de la Construction et de l'Habitation fixant les normes de surface et d'habitabilité l'immeuble de plus de 20 ans ( obligatoire pour accéder aux PC (Prêts Conventionnés) et aux PAS (Prêts d'Action Sociale))
2) Après travaux ou construction :
- Nous intervenons lors de conflits entre un client et son architecte (ou entre un client et une entreprise). Dans ce cas, son but est de concilier les parties avant que le dossier devienne judiciaire.
- Nous sommes appelés pour relever d'éventuelles malfaçons , pour rechercher la cause de défauts dans une construction.
3) Pour planifier la gestion d'un patrimoine immobilier :
-Certaines sociétés ou collectivités locales, propriétaires de plusieurs immeubles, bailleurs, ont besoin de connaître l'état exact de leurs immeubles pour en planifier dans le temps, les travaux d'entretien et la remise aux normes.
L'expert peut procéder alors à :
- L'examen de la pathologie des bâtiments (recherche de défauts structurels ex : fissures, infiltrations, mauvaises réalisations etc.)
La détection des défauts de sécurité (incendie, gaz, chaufferie, garde corps, portes coupe-feu, sorties de secours, signalétique, etc.)
- La mise en évidence des manquements aux normes (ventilations, accès handicapés etc.)
- Pour chaque anomalie relevée, nous précisons les remèdes à apporter, le degré d'urgence souhaitable pour y remédier, et la possibilité d'un recours éventuel (garantie biennale ou décennale)
Le Code de la Santé Publique (articles R. 1334-14 à R. 1334-29, R. 1336-2 à R. 1336-5 et annexe 13-9) reprend les dispositions réglementaires relatives à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis, instaurées par le décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié.
C’est au propriétaire qu’incombe la responsabilité de la mise en œuvre de ces dispositions.
En ce qui concerne les immeubles d’habitation les obligations sont les suivantes :
- les maisons individuelles ne sont concernées qu' en cas de vente par le repérage étendu donnant lieu à un constat de présence ou d’absence d’amiante, et, avant démolition, par un repérage exhaustif.
- les appartements (parties privatives des immeubles collectifs d’habitation) sont concernés par le diagnostic des matériaux friables (flocages, calorifugeages et faux-plafonds) lequel a du être réalisé avant le 31 décembre 1999, par le repérage étendu donnant lieu à un constat de présence ou d’absence d’amiante en cas de vente, et par un repérage exhaustif avant démolition ;
- les parties communes des immeubles collectifs d’habitation sont concernées par le Dossier Technique Amiante, qui doit être réalisé avant le 31 décembre 2003 s’il s’agit d’un immeuble de grande hauteur, sinon avant le 31 décembre 2005. Une fiche récapitulative de ce dossier doit être transmise par le propriétaire aux occupants. Ces parties communes sont également concernées par les obligations mentionnées ci-dessus en cas de vente ou de démolition.
On entend par "repérage étendu" la recherche des matériaux tels que figurant à l'annexe 13-9 et par "repérage exhaustif" la recherche des produits et matériaux visés par l'arrêté du 2 janvier 2002.
Ainsi, une maison individuelle, ou un appartement loué, n’a pas fait l’objet d’un repérage étendu s’il a été acheté par son propriétaire avant le 1er septembre 2002 (date de prise d’effet du décret n° 2002-839, codifié, instaurant les modalités d’établissement du constat de présence ou d’absence d’amiante rendu obligatoire par l’article 176 de la loi SRU).
La loi SRU préçise que toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans doit obligatoirement être précédée d’un diagnostic technique.Le diagnostic technique SRU porte constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, et de celui des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.
Le Diagnostic technique SRU a une durée de validité de 3 ans, et doit être présenté par le notaire aux acquéreurs.
La loi SRU (Solidarité et renouvellement Urbain).
La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU, a été adoptée le 13 Décembre 2000.
Cette réforme d’envergure comporte 3 volets :
- l’urbanisme ;
- le transport ;
- l’habitat ;
Nous en avons extrait les dispositions concernant plus spécifiquement l’activité immobilière :
- le délai de rétractation ;
- la réglementation sur le versement du terrain à bâtir ;
- l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent.
Ce qu'il faut savoir :
Ce qu'il faut savoir : La loi N° 99 - 471 du 08 juin 1999 a été édictée pour protéger les acquéreurs et propriétaires contre l'éventuelle présence de termites. Cela concerne les villas, appartements et locaux commerciaux.
Or, les termites ne sont pas les seuls parasites du bois susceptibles de mettre en péril la charpente ou d'autres éléments en bois de structure d'une construction. En effet, d'autres xylophages, de types insectes (capricornes, vrillettes) ou champignons, peuvent aussi affecter gravement la résistance de ces éléments.
Actuellement, seuls les départements contaminés par les termites sont soumis à une obligation de diagnostic avant une vente.
Or, lorsqu'il est « professionnel », le contrôle ne doit pas se limiter aux seuls termites, les autres parasites doivent également être détectés et signalés.
Un service pour vérifier l’état du bâtiment avant un achat immobilier.
Que comprend ce service ?
- Un diagnostic général,
- Une appréciation par corps d’état du bâtiment,
- Un métré suivant la loi Carrez (en option).
Comment est-il réalisé ?
- Un rendez-vous avec un expert bâtiment,
- La rédaction d'un rapport.
Un service pour vérifier la faisabilité des travaux, déterminer le budget nécessaire et sélectionner des entreprises compétentes.
Que comprend ce service ?
- Un diagnostic général sur les travaux à réaliser,
- Des conseils de faisabilité (liste des investigations à mener, nécessité d'un permis de construire ou pas, nécessité d'un maître d'oeuvre ou pas)
- Une estimation détaillée du budget à prévoir pour les travaux,
- Une liste d'entreprises de votre secteur capables de réaliser les travaux.
Estimation de la valeur d'un bien immobilier: valeur vénale
Réaliser une estimation immobilière consiste à apprécier la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable.
Récolement
Sur base de la visite du bien concerné avec les parties et du procès-verbal d'Etat des lieux avant travaux, l'expert communique aux parties un procès-verbal d'état des lieux de fin des travaux dit de « récolement » qui sera complété par l'estimation de l'indemnité compensatoire.
L'expert tente, dans la plupart des cas, d'établir le montant de cette indemnité lors de sa visite afin de pouvoir, le jour même libérer les parties de leurs obligations.
Malfaçons, non conformités
Très souvent, l'accédant à la propriété d'une maison individuelle, se heurte à des difficultés relationnelles avec les entreprises qui interviennent dans l'acte de construire.
Dans tous les cas, nous procédons à une visite technique, que nous comparons aux documents contractuels (plans, descriptif technique) et aux règles de l'art (DTU- Documents Techniques Unifiés)
La réunion des parties organisée après cette visite permet fréquemment de résoudre de nombreuses difficultés. Dans le cas de la naissance d'un contentieux, notre rapport d'expertise permet à la juridiction saisie de clarifier le litige.
Certains travaux peuvent laisser craindre la survenance de désordres ou fissures dans un immeuble ou un secteur comportant plusieurs immeubles (percement d'un tunnel, battage de pieux de fondation, démolition partielle etc.)
La réalisation d'un état des lieux préalable constitue une sage précaution en offrant la certitude pour les propriétaires concernés d'avoir une "étude exhaustive" de l'état de leur bâtiment avant le début desdits travaux. Les défauts structurels existants (fissures, instabilité d'ouvrage etc.) sont localisés, photographiés et décrits avec précision.
Sur la base de sa visite préalable contradictoire, l'expert recueille la signature du propriétaire au bas de son rapport décrivant les défauts relevés dans chacun des locaux composant l'ensemble du bien immobilier et ses annexes. Tant que les travaux ne sont pas entamés, les parties peuvent commenter et éventuellement apporter certaines corrections au rapport.
Intérêt de ce constat :
En cas de survenance d'anomalies ou dégradations ultérieures, il sera alors possible de justifier un préjudice, en comparant l'état de la situation finale par rapport à celui de la situation initiale. Chaque partie étant certaine de ne pas souffrir d'approximations inutiles et souvent problématiques ; ici, les éventuelles revendications pourront être aisément justifiées
Etat des risques naturels et technologiques (décret du 15.2.05 : JO du 17.2.05)
Les acquéreurs ou les locataires de biens immobiliers (habitation ou autres) situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans les zones de sismicité définies par décret, devront être informés par le vendeur ou par le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret. L'information se fait en annexant au contrat de location ou à toute promesse unilatérale de vente, d'achat, et à tout contrat réalisant ou constatant la vente, un état des risques fondé sur les informations mises à disposition par le préfet. Le décret du 15 février 2005 précise les modalités de cette information et le contenu de cet état des risques.
EN SAVOIR PLUS SUR LA LOI « ROBIEN » :
Le dispositif "ROBIEN" s'est substitué au régime "Besson" et s'applique avec effet rétroactif depuis le 3 avril 2003 .
L'avantage fiscal consiste à déduire des revenus fonciers un amortissement , c'est-à -dire une partie du prix initial d'acquisition soit d'un local affecté à un usage autre que l'habitation susceptible d'être transformé en logement, soit d'un logement qui ne satisfait pas aux conditions de décence (décret du 30 janvier 2002) et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation définis par le décret du 19 décembre 2003.
L'avantage fiscal du régime de l'investissement dans l'ancien consiste en une majoration de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers.
Ce dispositif s'applique aux revenus tirés de certains baux conclus à compter du 1er janvier 1999, quelle que soit la date d'acquisition du logement.
Dans quel cas dois-je communiquer un certificat de mesurage "Loi Carrez" ?
La loi Carrez rend obligatoire la mention de la superficie du bien vendu, lorsque celui-ci a été acheté en copropriété. Celle-ci doit être mentionnée dans les promesses de vente ou d’achat et dans tout contrat de vente d’un lot de copropriété quelle qu’en soit la destination : appartements, maisons dans des programmes immobiliers collectifs, bureaux et commerces, à l’exception notamment des caves, garages, emplacements de stationnement et des certains locaux de faible superficie. La superficie concernée est celle des planchers, des locaux clos et couverts, hors ceux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres (pour la portion de gros œuvre relevant des parties communes). En sont aussi exclus les terrasses et les balcons, même s’ils ont été transformés en loggias. En revanche, les placards, s’ils partent du sol et ont une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, peuvent être inclus dans cette surface.
Si la mention de la superficie est absente de la promesse de vente ou d’achat, ou du compromis, l’acheteur peut demander l’annulation de l’acte notarié constatant la vente. Toutefois, cette action en nullité devient impossible si la mention de la superficie figure dans l’acte notarié de vente, même si elle a été omise dans la promesse ou le compromis de vente.
Si la superficie mentionnée dans l’acte est inexacte, l’acheteur peut demander une baisse de prix proportionnelle à l’erreur de mesure lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, et ce pendant un délai d’un an à compter de la signature de l’acte notarié.
Remarque : La loi carrez protège les acquéreurs de biens achetés en copropriété. Elle ne s’applique donc pas aux acheteurs d’une maison individuelle (y compris lorsqu’elle appartient à un ensemble organisé sous la forme d’association syndicale libre, cet ensemble ne constituant pas une copropriété).
Si la superficie mentionnée dans l’acte est inexacte, l’acheteur peut demander une baisse de prix proportionnelle à l’erreur de mesure lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, et ce pendant un délai d’un an à compter de la signature de l’acte notarié.
Un service pour se prémunir contre les malfaçons et signer le procès verbal de réception de chantier en toute sécurité.
Que comprend ce service ?
- Vérification des attestations d'assurance des entreprises bâtiment,
- Etablissement de la liste des réserves et de leurs dates de levée.
Comment est-il réalisé ?
- Un rendez-vous avec un expert bâtiment,
- La rédaction d'un rapport.
Décret du 9 septembre 2004 relatif à la sécurité des ascenseurs
Le décret du 24 août 2000 (JO : 27.8.2000) relatif à la mise sur le marché des ascenseurs, a transposé la directive européenne du 29 juin 1995 adoptée pour faciliter le rapprochement des législations des Etats membres dans le domaine de la sécurité des ascenseurs. Il fixe les exigences de sécurité pour l'installation des ascenseurs neufs.
La loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 a introduit dans le Code de la construction et de l'habitation des dispositions relatives à la sécurité des ascenseurs dans le parc existant (CCH : art. L. 125-1 à L. 125-2-3). Le décret du 9 septembre 2004 (JO : 10.9.04) en détermine les conditions d'application.
Il se décompose en trois parties :
- Mise en sécurité des ascenseurs (sous-section 1) ;
- Entretien et contrôle technique (sous-section 2) ;
- Droit d'information des occupants de l'immeuble (sous-section 3).
Trois arrêtés du 18.11.04 (JO du 28.11.04) et un arrêté du 13 décembre (JO du 12.01.05) apportent des précisions. Les premiers portent respectivement sur les travaux de sécurité à réaliser dans les installations d'ascenseurs, leur entretien, et les contrôles techniques à effectuer. Le dernier arrêté définit les critères de compétence de deux des quatre catégories de personnes pouvant réaliser les contrôles techniques.
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